임차권등기명령이란?

1) 임차권 : 세입자가 해당 건물을 빌려서 주거용 등의 목적으로 이용할 수 있는 권리

2) 등기 : 제3자, 즉 누구나 알 수 있도록 법원에 등록하고 알리는 것

3) 명령 : 등기는 소유권자와 세입자 둘의 합의가 있어야 하지만, 세입자의 단독신청에 따라 법원이 판단하여 강제로 등기하는 것

4) 종합 : 세입자가 해당 건물을 빌려서 이용할 수 있는 권리를, 집주인의 동의 없이 누구나 알 수 있도록 법원이 강제로 등기하는 것

그렇다면 이 제도가 왜 필요할까요?

임차인은 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

출처 : 법제처 생활법령정보 http://oneclick.law.go.kr/

계약기간이 만료되어도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란했던 경험이 있는 세입자 분들이 많습니다. 이런 경우에 세입자가 임차권등기명령제도를 신청하면 법원에서 판단하여 세입자의 권리가 있음을 제3자에게 알리고 집주인의 소유권에 일부 제한을 두는 것입니다.

세입자는 보증금을 보호받기 위해서 대항력(주민등록과 점유)이 필요한데, 임차권등기가 되면 세입자는 대항력을 상실하더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 단순하게 이야기하면 다른 곳에 이사가더라도 기존 권리를 유지할 수 있게 되는 것입니다.

신청방법과 소요시간은?

계약 종료일 이후에 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 세입자는 임대차계약서를 비롯한 건물과 관련된 정보를 가지고 법원에서 임차권등기명령 신청을 할 수 있고 10일 정도의 소요기간이 걸립니다.

집주인의 입장에서는 자신의 소유권에 일부 제한이 걸리니, 보증금을 더 빨리 돌려주려고 할 것입니다. 만약에 임차권등기명령 이후에도 보증금을 돌려주지 않으면, 이 임차권을 근거로 경매신청을 하여 보증금을 돌려받을 수도 있습니다.

여기까지는 임차권등기명령의 일반적인 모습이고 이를 활용할 수 있는 꿀팁을 두 가지 알려드릴게요.

꿀팁 1. 상습적으로 보증금 안돌려주는 집주인 골라내기

부동산 등기사항 전부증명서(등기부등본)을 뗄 때, 말소사항을 포함하여 등기를 확인해볼 수 있습니다. 만약에 새로 구하려는 집의 등기부등본을 확인했을 때 과거에 임차권등기가 되었다가 지워진 흔적이 있다면, 집주인은 과거에 보증금을 잘 안 돌려준 사례가 있다는 의미입니다. 특히 상습적으로 임차권등기가 반복되고 있다면 집주인이 제 때 안돌려줄 확률이 높아집니다.

▲ 민유 활동가가 예전에 살던 집 등기사항 전부증명서입니다:D

꿀팁 2. 보증금에서 일부 금액을 떼고 돌려주는 집주인 복수하기

보증금에서 여러가지 이유로 일부 금액을 제외하고 돌려주는 집주인이 많습니다. 합리적인 설명이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않은 경우에 일부 못 받은 보증금을 근거로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 비용과 절차가 간소하기 때문에 세입자 혼자서 쉽게 신청할 수 있는데, 집주인들은 임차권등기가 되는 것을 꺼려하기 때문에 부당한 이유로 보증금을 떼고 돌려주는 경우에 고려할 수 있습니다.

주거상담FAQ 17,18,19는 임차권등기명령을 실제 신청해본 분의 수기입니다.

내용증명 작성부터 임차권등기명령을 신청하는 방법까지 자세히 나와있으니 참고하여 주세요.

Q17. 주택임차 계약 만료 후, 보증금을 제때 안돌려줄 때 :내용증명 작성 및 발송

Q18. 주택임차 계약 만료 후, 보증금을 제때 안돌려줄 때 2 : 임차권 등기명령 신청

Q19. 주택임차 계약 만료 후, 보증금을 제때 안돌려줄 때 3 : 임차보증금 반환 소송  

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세입자에게 힘이 될 수 있는 임차권등기명령, 꼭 기억해두세요!

*개인적인 의견이고 법적 효력은 전혀 없으니, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.