“기준 금리가 4%까지 오르면 서울 아파트 가격이 2018년 상반기 가격까지 하락할 수 있다. 내년 초중반까지 가격이 하락한 후 횡보할 가능성이 높다.”
작년 집값 폭락을 정확하게 예측했던 김경민 서울대 교수는 무주택자의 내집마련 시기와 관련, “1월 보다 올 연말 집값이 더 떨어질 것으로 보는 사람들이 많다”면서 “서두르기보다는 집값의 바닥을 확인한 후 사도 늦지 않다”고 말했다. 가격 반등의 조건으로 금리 안정화, 거래량 증가, 주택 투자수익률 회복 등을 꼽았다.
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김 교수는 서울대, 버클리대를 거쳐 하버드대에서 도시계획과 부동산 연구로 박사학위를 받았다. 현재 서울대 환경대학원 도시계획전공 교수로 재직 중이다.
김 교수는 2021년 부동산이 미쳤다고 할 정도로 집값이 폭등하던 시기에 ‘부동산 트렌드 2022′이라는 책을 통해 “서울 아파트 가격이 17% 하락할 것”이라고 전망했다. 당시에만 해도 시장을 모르는 학자의 잠꼬대라는 비판을 받았지만, 2022년 집값이 급락하면서 ‘족집게 전문가’로 각광받고 있다.
다음은 일문일답
-집값 하락을 정확하게 전망했다. 비결은 뭔가?
“미국의 부동산 리서치 회사에서 오피스 빌딩의 투자수익률을 분석하고 임대료와 공실률 등을 예측했다. 이 경험을 바탕으로 한국의 집값 예측모형을 만들었다. 집값을 전망할 때 가장 중요한 것이 투자 수익률이다. 그런데 당시 집값 폭등으로 수익률이 지나치게 낮았다. 투자 수익률이 너무 낮다는 것은 가격에 이미 버블이 끼여 있다는 증거이다. 또 당시 기준금리 인상이 예상된 시기였다. 기준금리가 오르면 주택의 투자 수익률은 상대적으로 더 내려간다. ‘17% 하락’은 아무 근거없이 찍은 것이 아니라 이런 변수들을 종합한 예측모형의 결과였다.”
-예측모형을 구체적으로 설명해달라.
“예측모형을 만들 때는 공간과 금융 팩터 둘 다 본다. 공간과 관련된 팩터는 주택 공급량, 공실률, 주택 수요자 소득 등이다. 금융쪽 팩터는 기준금리, 투자수익률 등이 포함된다. 물론 연구자의 주관도 개입된다. 당시 모델링을 할 때 주택공급보다는 인플레이션으로 인한 기준금리 인상 가능성을 중시했다. 작년에 우크라이나 전쟁 등으로 인해 인플레이션이 예상보다 훨씬 심각했고 금리도 예상보다 더 가파르게 올랐다.”
-작년 말에 낸 ‘부동산 트렌드 2023′에서 서울 집값이 2018년 상반기 가격까지 하락할 수 있다고 전망했다.
“서울 기준으로 2018년 상반기 가격은 2021년 하반기 고점 대비 36% 정도 하락한 가격대이다. 전제 조건은 기준금리가 4%까지 치솟는 상황이다. 금리 전망에 따라 집값 전망치는 당연히 달라질 수밖에 없다. 투자자들은 주택 구매 결정을 할 때 주택을 통한 투자수익률과 함께 국채와 같은 대체재의 수익률도 함께 고려한다. 위험자산인 부동산은 안전자산인 국채보다 기대 수익률이 높다. 그런데 국채보다 부동산의 수익률이 낮다면, 부동산에 대한 투자가 줄어들면서 부동산 수익률이 국채 수익률보다 높아질 때까지 가격이 떨어진다.”
~ 중략 ~
출처 : http://n.news.naver.com/article/023/0003744306?sid=101
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집값폭락 적중 서울대 교수 “내년에 2018년 가격까지 폭락, 2026~2027년 급등 가능성도”
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